カテゴリ：不動産売却ー相続 / 投稿日付：2023/03/17 09:50
京王線・横浜線沿線の八王子・日野市在住の相続でお悩みの方
はじめまして。ＨＩＤＡＭＡＲＩ ＨＯＵＳＥでございます。
今回は、「相続に関連する不動産の評価額の計算方法」についてご案内させて頂きます。
あくまでも概算で、相続税を収める必要があるかどうかのチェックにご利用ください。
【結論】
・固定資産税通知書と国税庁ホームページを確認し、倍率方式・路線価方式どちらで計算するか確認する
・計算した金額はあくまでも概算です。現地の状況を踏まえ高く評価すべきか、低く評価しても良いのか予測しましょう。
・追加で特例等利用可能か判断する必要があり、分かりにくい方はご相談ください。
【相続税評価額について】
・相続財産の価値は、原則相続開始時点での「時価」で評価します。
・一番分かりにくく問題となるのが実は、不動産の評価額です。
理由は…
通常の売買の時の査定と相続時の評価では計算方法が違う
からです。つまり、一括査定サイト等で相続する土地建物の評価を調べても意味がない、ということです。
今回は、ざっくりとした相続時の評価額の計算方法について確認してみます。
１、 建物について
建物については市町村等から送付される固定資産税通知書を確認しましょう。
記載の金額で概ね大丈夫です。
（例外として未登記建物の有無・増築登記の有無等実体と違う場合、再計算が必要）
２、 土地について
土地については正確な金額は税務署にご相談すべきですが、ざっくりとした金額は
以下の計算方法で簡単に確認出来ます。市町村等発行の固定資産税通知書をご用意ください
① 対象の土地が【倍率地域】か【路線価地域】か、判断しましょう。
② 調べ方は「路線価」とグーグル等で検索し国税庁ホームページ内「路線価」を確認します。
https://www.rosenka.nta.go.jp/
③ 最新年度のお住まいの住所地の地図を開きます。
④ 地図がない方、あるいは地図があっても前面の道路に数字が数字の記載が無い方は「倍率方式」で計算します。
⑤ 地図上の前面道路に数字が記載されている方は「路線価方式」で計算します。
２－１ 倍率方式の計算方法
・国税庁ホームページ、路線価内日本地図から当該県に入り「評価倍率表」欄を探します。
「一般の土地等用」欄からお住まいの住所地を確認し、「宅地」の倍率を確認します。
※土地の登記上「田」・「畑」でも宅地として利用している場合「宅地」で計算しましょう。
・確認した倍率と固定資産税通知書記載の評価額を掛けたものが申告用の評価額です。
※あくまでも概算、理由は下記記載
２－２ 路線価方式の計算方法
・路線価の地図で前面道路に記載の数字を千倍すると1平米当たりの金額になります。
・固定資産税通知書記載の面積と上記金額を掛け申告用評価額を計算します。
※あくまでも概算、理由は下記記載
いずれの方式でも気をつけなければならないのが、正確に評価すると上記の金額より高くなる場合も、低くなる場合もある、ということを認識しておくことです。
具体的には、土地の形が良かったり、道路との接道が2方向・3方向と有益なほど土地は高く評価する必要があり、道路との接道幅が狭かったり路地状であったり、袋小路等利便性の低い土地は評価を下げる計算を行います。
しかしながら、今回は前提として相続税がかかりそうかどうなのかチェックをご自身でしてみる事が目的ですので、ある程度の予測はたてられると思います。
更に、特例等を計算してより詳細な計算を行う必要がある場合があるため、分かりにくいとお感じの方はお気軽にご相談ください。
